Å kjøpe et leilighetskompleks er en lang, noen ganger komplisert prosess. Det er viktig for deg å finne et leilighetskompleks du mener har potensiale til å tjene penger. Om nødvendig, samarbeid tett med en eiendomsmegler for å finne eiendommer og med en regnskapsfører for å analysere det økonomiske potensialet i et leilighetskompleks. For å søke om et lån, samle nødvendig informasjon og kontakt flere långivere. Det er også en god ide å konsultere en eiendomsadvokat for å hjelpe deg gjennom prosessen.
Fremgangsmåte
Del en av 4: Finne et leilighetskompleks
- en Velg hvilken type kompleks du vil kjøpe. Det kan være lurt å kjøpe et leilighetskompleks som bare består av bygårder. Du bør imidlertid også vurdere å kjøpe et 'blandet bruk' -kompleks. Denne typen kompleks inneholder også næringseiendom du kan leie ut.
- Et kompleks som for øyeblikket ikke er blandet bruk kan konverteres. Imidlertid må reguleringen tillate det.
- Tenk også på hvilke fasiliteter du vil at leilighetskomplekset ditt skal ha. For eksempel kan det ha et treningsstudio, svømmebasseng eller fellesområder for å holde private funksjoner.
- 2 Vurder å ansette en eiendomsmegler. Du vil kjøpe et kompleks i et område som ikke avtar, og en agent kan hjelpe deg med å identifisere disse områdene. Snakk med andre eiere av leilighetskomplekser om de jobbet med en agent og om de vil anbefale dem.
- Ideelt sett bør du gå med noen som jobber som agent på heltid. En deltidsbryter kjenner kanskje ikke markedet innvendig og utvendig.
- Selvfølgelig kan du undersøke leilighetskomplekser alene. Sjekk online, snakk med andre investorer, og kjør rundt i nabolag. Imidlertid kan en agent med erfaring i leilighetskomplekser spare deg for tid.
- 3 Besøk leilighetskomplekser. Besøk alltid et kompleks personlig før du bestemmer deg for å kjøpe. Du bør gå gjennom alle bygningene på komplekset og se på fellesområder. Ta notater, og still spørsmål. Å kjøpe et leilighetskompleks er en stor investering, og du bør ikke gå videre med mindre du føler deg komfortabel med bygningens tilstand.
- Ikke gå gjennom bare en bygning på komplekset. Hvis du gjør det, kan du anta at de andre bygningene er i tilsvarende tilstand. Vær skeptisk hvis selgerens agent motstår å vise deg alle bygninger i komplekset.
- Husk å besøke om kvelden slik at du kan sjekke sikkerhetsfunksjonene på leilighetskomplekset. Gangveier skal være godt opplyst, dører ordentlig låst, og ingen skal slo rundt i lokalene.
- 4 Snakk med nåværende eier. Du kan få mye verdifull informasjon ved å møte den nåværende eieren av leilighetskomplekset. Vær forberedt på å stille relevante spørsmål. Spør for eksempel om følgende:
- Hvor mange enheter leies det? Det vil være lettere å finansiere et leilighetskompleks som blir leid.
- Hvor lenge har leietakere vært der? Et kompleks med langsiktige leietakere kan være mer stabilt.
- Hvorfor selger eieren? Å trekke seg eller bytte investeringer er legitime grunner. Imidlertid er en eier som selger fordi de taper penger, et rødt flagg. Husk grunnen til at en eier selger kan være konfidensiell.
- 5 Be om informasjon om nåværende leietakere. Du vil vite detaljene om leiekontraktene deres. Be om 'rent-roll', som skal inneholde følgende informasjon:
- Liste over leietakere og deres enheter.
- Dimensjoner på hver enhet.
- Leievilkår.
- Leie- og innskuddsbeløp.
- Antall soverom og bad i hver enhet.
Del 2 av 4: Analyserer lønnsomhet
- en Beregn hvor mye du kan lade i leie. Du bør ikke kjøpe et leilighetskompleks med mindre du har råd til det. Analyser om den nåværende utleieren har leid enheter for billig eller om leien er i tråd med markedsrenten.
- Finn sammenlignbare leilighetskomplekser online. Se på hvor mye de annonserer enhetene sine for. For en flott ressurs som kan hjelpe deg med å finne ut leiepriser i nærheten, besøk https://padmapper.com/ .
- Du kan også spørre forskjellige eiendomsforvaltningsselskaper om hva som er markedsrenten i ditt område.
- Hvis komplekset har kommersiell plass, kan en eiendomsmegler også hjelpe deg med å finne ut hvor mye du skal lade.
- 2 Beregn utgiftene dine. Leilighetskomplekser trenger konstant vedlikehold, så du må analysere kostnadene ved vedlikehold. Få resultatregnskapet fra den nåværende eieren. Men stol ikke på det 100%. Eieren kan fudge noen tall for å gjøre leilighetskomplekset mer attraktivt. Dobbeltsjekk utgiftsinformasjonen:
- Få kompleksets skatteinformasjon fra fylkesvurderingen.
- Anslå eiendomsforvaltningskostnader ved å kontakte et eiendomsforvaltningsselskap. Spør hvor mye de tar betalt. Avgiften er vanligvis basert på en prosentandel av forventet leie.
- Beregn behovet for vedlikehold. Hvis du aldri har drevet et leilighetskompleks før, snakk med en nåværende eier. Spør hvor mye de bruker årlig på å reparere hver enhet eller eiendommen. Ideelt sett vil du bruke rundt 40 prosent av pengene du tar på driftskostnader.
- 3 Kjør tallene. Långivere gir deg ikke penger til å kjøpe et leilighetskompleks med mindre du kan vise at det vil være lønnsomt. Arbeid tett med en regnskapsfører for å knuse tall og lage de nødvendige økonomiske dokumentene for å vise en utlåner. Du kan finne en regnskapsfører ved å kontakte statens samfunn for regnskapsførere.
- Beregn netto driftsinntekt, som er bruttoinntekten minus utgifter.
- Lag en kontantstrømanalyse. Vis hvordan mengden penger du kommer inn sammenlignes med beløpet du skal bruke. Når du begynner, eller i perioder der leiemarkedet er dårlig, kan det hende at du ikke kommer inn noen kontantstrøm.
- Husk at långivere også vil kjøre sine egne tall, samt takstmannen som verdsetter komplekset.
Del 3 av 4: Få finansiering
- en Sjekk kredittrapporten. Du har rett tilen gratis kredittrapporthvert år. Långiveren din vil se på din personlige kreditthistorikk, så du bør trekke den og se etter feil.Tvistalt som er galt.
- For eksempel kan det være oppført kontoer som ikke tilhører deg, eller en konto kan være oppført på feil måte som i standard eller samlinger. Kredittgrensen kan også være feil.
- Start tidlig. Det kan ta opptil 60 dager å fullføre hele tvisteprosessen, og du vil ha en ren kredittrapport før du nærmer deg långivere.
- 2 Lær om kommersielle lån. Lån til næringseiendom er ikke det samme som lån du tar for å kjøpe din egen bolig. Generelt kan lån være i 30 år eller så korte som fem eller syv. Rentesatsene kan også være variable eller faste.
- Hvis du kan få et engangslån, vil bygningen sikre lånet som sikkerhet. Imidlertid er ikke engangslån tilgjengelig for alle låntakere, og bygningen må vanligvis være verdt minst 2,5 millioner dollar.
- Med et regellån forblir du personlig ansvarlig for lånet. I tilfelle mislighold kan du bli saksøkt, og du kan miste personlige eiendeler. Tiltakslån er risikabelt, men det kan være den eneste typen lån du kan få som ny utleier.
- Kommersielle lån krever også en forskuddsbetaling rundt 30% av kjøpesummen.
- Hvis du har problemer med å få et kommersielt lån, bør du vurdere å få en eiendomskontrakt i stedet. Eiendomskontrakter krever et stort forskudd, men de er mindre vanskelige å få godkjent for. Nedbetalingen kan være mindre enn hva en bank vil be om, avhengig av hvor mye selgeren vil ha.
- 3 Gi eieren et tilbud. Diskuter hva som er et rimelig tilbud med eiendomsmegleren din, som vil avhenge av tilstanden til det lokale markedet. Hvis markedet er varmt, kan det hende du må betale den forespurte prisen - eller enda mer.
- Uansett hvor varmt markedet er, insister på en 90-dagers sperretid. Du vil ha minst 60 dager på inspeksjon. Det gir deg 30 dager på deg til å gjennomgå dokumenter før du lukker.
- Hvis du bruker en utlåner, spør dem hvor lenge de trenger å behandle lånet ditt. Avhengig av utlåner, kan det hende du må be eieren om mer tid på å få alt sammen.
- 4 Få bygningen inspisert. Ansett en inspektør med erfaring i næringseiendommer så snart som mulig i tilfelle det oppstår komplikasjoner eller forsinkelser senere. Finn en inspektør ved å få henvisning fra en eiendomsmegler eller snakk med en annen eier av et leilighetskompleks.
- Sjekk på forhånd hva som skal inspiseres. Spør om du trenger å ansette en spesialistinspektør for å inspisere et svømmebasseng eller tennisbane.
- Hvis inspektøren finner problemer, kan du be selgeren om en kreditt, noe som vil redusere beløpet du betaler. Alternativt kan selgeren utføre reparasjonene før de lukkes.
- 5 Samle nødvendig informasjon for lånesøknaden. Du må gi utlåner informasjon om leilighetskomplekset når du søker, så samle inn følgende før du nærmer deg en utlåner:
- bilder av leilighetskomplekset
- plantegninger
- kart over området
- beskrivelse av eiendommen (f.eks. antall enheter, året den ble bygget osv.)
- forventede oppgraderinger
- leieinformasjon
- kjøpesum
- navn på eiendomsmeglere, advokater og tittelselskaper som er involvert i transaksjonen
- 6 Søk om lånet ditt. Gå til flere långivere slik at du kan sammenligne tilbudene deres. Be om en søknad og send den sammen med din dokumentasjon. Hvis låneansvarlig trenger mer informasjon, så gi den så snart som mulig.
- 7 Sammenlign lån. Etter at du har godkjent deg, vil långiveren sende deg en intensjonsavtale eller et terminoblad. Analyser det nøye. Det vil spesifisere beløpet du kan låne og andre vilkår. Velg lånet hvis vilkår er best for deg.
- Underskriv termen eller intensjonsavtalen for utlåneren du velger. På dette punktet må du kanskje betale innskuddet ditt.
- Långiveren bør følge opp med en full (og endelig) låneforpliktelse.
Del 4 av 4: Stenger på leilighetskomplekset
- en Ansett advokat. Du må signere mange juridiske dokumenter før du kan kjøpe leilighetskomplekset. Ikke prøv å gjøre alt selv. I stedet bør du ansette en erfaren advokat til å utarbeide og gjennomgå alle dokumenter. Advokaten kan gjøre følgende:
- Utkast, forhandle og gjennomgå kjøpsavtalen.
- Søk kreditt fra eieren for å utføre nødvendige reparasjoner.
- Forsikre deg om at tittelen er klar.
- Sett opp sperret.
- 2 Opprett et aksjeselskap for å eie leilighetskomplekset. Hvis noen blir skadet i leilighetskomplekset, kan de saksøke deg fordi du var uforsiktig i vedlikeholdet. Hvis du mister søksmålet, kan den skadde komme etter dine personlige eiendeler, for eksempel ditt eget hjem. Ved å eie komplekset gjennom en LLC, er dine personlige eiendeler skjermet.
- Å eie bygningen som en LLC beskytter deg ikke mot alle søksmål. For eksempel kan långiveren din saksøke deg hvis du misligholder et regresslån. Likevel vil det å eie leilighetskomplekset som en LLC tilby betydelig beskyttelse mot personskade og andre søksmål.
- Start en LLCved å arkivere aktuelle dokumenter til din utenriksminister og skaffe deg nødvendige tillatelser eller lisenser. Advokaten din kan også hjelpe deg, siden dette kan være tidkrevende.
- 3 Gjennomgå kontrakter og avsløringer. Du må utføre betydelig aktsomhet sammen med advokaten din for å avslutte en eiendomskontrakt. For eksempel må du gjøre følgende:
- Få en passende tittelundersøkelse fullført. Generelt sett er et pantelåneplan utilstrekkelig. I stedet trenger du en ALTA-tittelundersøkelse.
- Gjennomgå eventuelle opplysninger om eiendommen. For eksempel kan eieren avsløre at noe er galt med eiendommen som ikke ble fanget av inspektøren.
- Gjennomgå leierleiekontraktene og dokumentene for oppdraget.
- Vurder innvirkningen av reguleringsbegrensninger på leilighetskomplekset. Hvis du vil konvertere et kompleks til blandet bruk, er dette et viktig trinn.
- Gjennomgå servicekontrakter for leilighetskomplekset.
- Få nødvendige tillatelser for å utføre reparasjoner.
- 4 Delta på avslutningen. Advokaten din bør delta på avslutningen sammen med en representant for din LLC (hvis du dannet en). Du bør motta forskjellige dokumenter ved avslutningen, inkludert en hevdeakt og tildelte leieavtaler og kontrakter.
- 5 Ansett noen til å administrere leilighetskomplekset. Avhengig av størrelsen på komplekset, kan det være umulig å administrere eiendommen selv ved å bo på stedet. I stedet bør du ansette et eiendomsforvaltningsselskap. De vil forvalte eiendommen ved å hente husleie og planlegge reparasjoner.
- Sjekk kostnadene. Generelt tar eiendomsforvaltningsselskaper 5-10% av samlet innleie.
- Snakk med andre utleiere for å få henvisninger. Alternativt kan du ta kontakt med din lokale leilighetsforening.
- Sammenlign eiendomsforvaltningsselskaper basert på mer enn pris. Se også på tjenestene de tilbyr.
Samfunnsspørsmål og svar
Søk Legg til nytt spørsmål- Spørsmål For leilighetsboliger som danner et stort kompleks som er nesten like stort som et inngjerdet samfunn, er det mulig å bare kjøpe en delmengde av disse for å redusere risikoen?Carla toebe
Eiendomsmegler Carla Toebe er en lisensiert eiendomsmegler i Richland, Washington. Hun har vært en aktiv eiendomsmegler siden 2005, og grunnla eiendomsmeglerbyrået CT Realty LLC i 2013. Hun ble uteksaminert fra Washington State University med en BA i Business Administration and Management Information Systems.Carla toebeEiendomsmeglerekspert Svar Alle eiendommer er potensielt omsettelige, men hvis alt ligger på en pakke eller flere pakker som overlapper hverandre, vil det gjøre det mer komplisert fordi det vil være behov for å dele den delen der eiendommene ligger. Du må vite om det er noe som er registrert i skjøtet som ikke tillater dette, og om byen vil tillate det eller ikke. Det er mange statlige etater som trenger å melde seg av og godkjenne at en slik inndeling skjer. Hvis hver ligger i sin egen pakke i sin helhet og ikke deles med noen annen pakke i samfunnet, og det ikke er noen gjerningsbegrensninger mot den, vil det sannsynligvis være en forhandlet vare med selgeren å kjøpe en del av fellesskapet. Mange komplekser er omgjort til leiligheter som eies separat, så det er mulig hvis det ikke er noen begrensninger mot det, og selgeren er villig til å selge en del av komplekset. Det er ikke en enkel prosess å gjøre med mindre alt allerede er godkjent og på plass, og selgeren selger delene separat. Det vil være nye juridiske beskrivelser for de atskilte delene og muligens også nye adresser, og det kan være behov for omlegging av vann og vann / avløp. Du trenger også godkjenning av sonering hvis den tiltenkte oss for den kjøpte delen er annerledes enn den nåværende bruken. - Spørsmål Jeg har 1 1/2 dekar nær et statsuniversitet som jeg vil bygge leiligheter på. Hvordan finner jeg en investor? Hvis du eier landet, gjør det forslaget litt lettere. Få anerkjente entreprenører til å gi deg tilbud på byggekostnaden. Legg til ekstra midler for å dekke de uventede kostnadene gjennom hele byggeprosessen. Du trenger også kapital for å vedlikeholde bygningen mens du søker etter leietakere for å bo i den. Du vil pakke utgiftene og selge% eierskap til kvalifiserte investorer. Du må selge investorene på verdi siden det ikke er noe å se på. Du har bare land og en idé. Du kan prøve å blande finansieringen med banklån hvis kreditten din er riktig. Hvis gir deg mer hud i spillet som investorer virkelig vil ha.
Annonse
